Syndics de copropriété : plus de 70 % des contrats ne respectent pas la loi

Alors que le Salon de la copropriété et de l’habitat a ouvert ses portes à Paris, mercredi 5 novembre, le travail des syndics est particulièrement scruté. L’association Consommation logement et cadre de vie (CLCV) vient d’analyser 195 contrats de syndic sur tout le territoire, et son constat est sans appel : seulement 29 % respectent le contrat type obligatoire, et 35 % comportent des violations importantes au détriment des copropriétaires.

Depuis la loi ALUR de 2014 et le décret du 26 mars 2015 (n° 2015-342), le syndic élu en assemblée générale doit proposer un « contrat tout sauf » : autrement dit, l’ensemble des prestations de gestion courante est compris dans le forfait annuel voté en assemblée générale. Seules les prestations particulières expressément listées par le décret peuvent donner lieu à une facturation additionnelle.

Pour autant, certains syndics réécrivent le contrat type à leur avantage. La CLCV donne l’exemple d’un syndic qui prévoit que les indemnités d’assurance en cas de sinistre dans l’immeuble restent acquises au cabinet et ne reviennent pas à la copropriété. Certains syndics inventent des prestations complémentaires qui n’existent pas dans le contrat type, comme des frais (24 euros TTC par copropriétaire) de mise à disposition de clés ou de badges aux copropriétaires qui en font la demande, ou encore « des frais administratifs et financiers de gestion des comptes créditeurs » à hauteur de 1,5 % HT le trimestre.

Manque d’outils de contrôle

A l’inverse, des mentions pourtant obligatoires dans le contrat, comme le nombre de visites réalisées par le syndic dans l’immeuble, sont supprimées. Les copropriétaires doivent alors payer chaque visite lorsque celle-ci s’avère nécessaire. Autre anomalie récurrente : le montant de la pénalité de 15 euros par jour de retard qui s’applique en cas de rétention d’informations de la part du syndic est modifié et fixé à 1 euro par jour de retard, par exemple.

La vente des appartements donne également lieu à des anomalies : « l’état daté » obligatoire, qui permet de faire le point sur la situation financière du vendeur vis-à-vis du syndicat de copropriété, est parfois facturé bien au-delà du maximum autorisé de 380 euros TTC. Pour contourner le plafond, certains syndics ajoutent des éléments supplémentaires, comme un pré-état daté, ou facturent des réactualisations régulières du document. Enfin, certains syndics imposent des honoraires de suivi de travaux alors que le montant doit obligatoirement être négocié en assemblée générale.

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