Immobilier : le surprenant retour des SCPI à capital fixe

C’est le retour des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à capital fixe. Plusieurs produits de ce type se sont lancés ces derniers mois. Un « come-back » qui suscite un certain étonnement parmi les experts de l’épargne, particulièrement les plus anciens. Il faut en effet se replonger dans le climat du début des années 1990 pour comprendre l’émotion que provoque ce retour inattendu. A l’époque, ce modèle domine le marché des SCPI, placements qui permettent à des sociétés de gestion d’acquérir un parc immobilier locatif pour distribuer des loyers aux porteurs de parts.

Une SCPI à capital fixe émet ses parts au lancement ou lors d’augmentations du capital ponctuelles, sans possibilité de création ou de rachat en continu. Quand survient la crise immobilière des années 1990, les SCPI à capital fixe se mettent à dysfonctionner : les loyers s’effondrent, le taux de vacance des immeubles qu’elles possèdent dépasse les 20 % en région parisienne, et les rendements sont divisés par deux.

Pris de panique, les épargnants cherchent à revendre leurs parts. Cependant, sans acheteurs pour acquérir celles-ci, les prix décrochent de 30 % à 40 % par rapport à la valeur des immeubles. Les investisseurs se retrouvent piégés et le produit perd sa crédibilité. Ce traumatisme pousse la profession à réinventer son modèle : c’est l’avènement des SCPI à capital variable, plus protectrices, où les souscriptions et les rachats se font en continu, et où la valeur des parts est encadrée par la valeur des actifs, régulièrement réévalués.

Cette refonte marque une renaissance pour ce placement. Après avoir chuté à 15 milliards d’euros de capitalisation en 2000, le marché des SCPI dépasse aujourd’hui les 100 milliards et attire plus d’un million d’épargnants, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. L’outil est redevenu un pilier de l’épargne française, apprécié pour sa régularité et sa lisibilité.

Il vous reste 72.81% de cet article à lire. La suite est réservée aux abonnés.