Assurance-vie : les SCI bientôt bannies des contrats

C’est l’histoire d’un vide juridique à plus de 21 milliards d’euros. Les sociétés civiles immobilières (SCI) – des fonds immobiliers largement distribués dans les contrats d’assurance-vie via les unités de comptes –, vivent leurs derniers mois dans leur forme actuelle. Après avoir eu la faveur des épargnants, les SCI subissent de forts retraits depuis la crise immobilière.

Rien qu’au cours des neuf premiers mois de 2025, ils se situent à 170 millions d’euros. Sans compter qu’après avoir affiché des rendements alléchants, les SCI ne rapportaient plus que 1,6 % en moyenne au 30 septembre 2025.

Dans leur rapport de 2024, l’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) – les gendarmes des secteurs financier, bancaire et assurantiel – évoquaient déjà des travaux faisant « suite aux tensions observées sur le marché de l’immobilier commercial », terrain de chasse favori des SCI. « Les autorités veulent avoir plus de contrôle sur ces fonds et une meilleure visibilité sur leurs portefeuilles afin d’éviter une bulle spéculative qu’elles n’auraient pas vue », souligne l’avocat Romain Feydel, qui conseille trois sociétés de gestion sur le sujet.

Depuis deux ans, le Trésor public travaille de concert avec l’AMF et l’ACPR pour faire évoluer le cadre réglementaire des SCI. Les gérants ont jusqu’à fin 2028 pour se mettre aux normes, au risque de voir leurs fonds exclus de l’assurance-vie. Une double pression pour les SCI qui, après des années de succès auprès des épargnants et des collectes dépassant le milliard d’euros, ont été violemment secouées par la crise immobilière. Le doute est permis sur la capacité de certaines à affronter une telle mutation.

Réglementation européenne

Les SCI logées dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie (à ne pas confondre avec les sociétés civiles « patrimoniales », privées) dépendent, depuis 2013, d’une réglementation européenne (AIFM, pour Alternative Investment Fund Managers).

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