quand le syndic de copropriété omet d’agir dans le délai de prescription

Le mandataire « répond (…) des fautes qu’il commet dans sa gestion », dit le code civil (article 1992). Le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, doit donc répondre de ses fautes de gestion, comme le rappelle l’affaire suivante.

Le 29 novembre 1990, l’architecte chargé de la rénovation de la toiture d’une copropriété strasbourgeoise réceptionne les travaux à la place du maître d’ouvrage (le syndicat ou son mandataire). Comme cette irrégularité ne fait l’objet d’aucune contestation, la garantie décennale court à partir de cette date.

Cela signifie que les professionnels ayant exécuté les travaux sont, jusqu’au 29 novembre 2000, responsables des dommages qui « compromettent la solidité de l’ouvrage » ou qui rendent ce dernier « impropre à sa destination » (article 1792 du code civil).

Or, lorsque, en 1999, la pluie commence à passer entre les tuiles, les assureurs de ces professionnels refusent de les couvrir, au motif que les infiltrations résulteraient de défauts « apparents à la réception ».

Le syndic, Foncia Lobstein Sogestim, devrait, en urgence, saisir la justice – ce qui est possible sans habilitation de l’assemblée générale des copropriétaires –, pour interrompre la prescription. Non seulement il ne le fait pas, mais, en plus, il s’abstient d’informer les copropriétaires du délai qui court.

Révision de la toiture

C’est seulement en 2004 qu’il introduit une demande d’expertise. En 2005, l’experte judiciaire conclut que les désordres, « non apparents » à la réception, sont « exclusivement imputables » aux travaux de 1990, mal exécutés. Les copropriétaires envisagent alors d’assigner les assureurs. Las, ils découvrent, à l’occasion du remplacement de Foncia par un autre syndic, que cette action serait irrecevable, car prescrite.

Ils hésitent à se retourner contre Foncia, car ils ne pourront, juridiquement, se prévaloir que d’une « perte de chance » de faire jouer la garantie décennale, dont l’indemnisation sera nécessairement inférieure à cette garantie. Après un long temps de réflexion, ils s’y décident. Invoquant l’article 1992 du code civil, ils demandent réparation de « l’absence de diligence » et du « défaut d’information » dont ils ont été victimes.

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